Как снять квартиру в Москве: советы бывалых

Как арендовать квартиру в Москве

Автор Квартблога теперь понимает на собственном опыте, как правильно искать жилье в аренду в Москве. Два месяца интенсивных поисков, безлунные усилия и полезный опыт стали для меня настоящей школой в этом вопросе.

Объявления вроде «Ищу соседа», «Ищу однушку», «Не сдает ли кто двухкомнатную квартиру недалеко от центра?» постоянно появлялись в лентах моих друзей, и, как это часто бывает, я не задумывалась о том, что это может касаться и меня. Но когда я устроилась на работу на Водном стадионе, на меня нахлынула тревога: мысль о ежедневных поездках с Проспекта Вернадского была просто невыносимой. Обстоятельства начали толковать, что настало время освободить место в нашей семейной квартире и переселиться в нечто более комфортное и зеленое, близкое к метро. Родители с радостью согласились мне помочь — не только финансово, но, похоже, и просто избавиться от меня.

О себе

Таким образом, я довольно идеальный кандидат на аренду: москвичка, дочь и внучка москвичей; у меня хорошая работа со стабильным доходом, и при этом я не имею никаких вредных привычек, детей или домашних животных — те качества, которые арендодатели ценят и часто указывают в объявлениях, например: «Сдаем приличным», «Сдаем работающим и платежеспособным». Однако меня поразил вопрос о национальности. «Вы славянка?» — спрашивали меня почти в каждом разговоре, а множество объявлений громко требовали: «СЛАВЯН!» Мне трудно представить, что арендодатели сплошь являются закоренелыми расистами и отказываются сдавать квартиру русскоязычным армянам или евреям; скорее, это свидетельствует о нежелании связываться с людьми, принадлежащими к иной культуре. Впрочем, проверить это было невозможно: я, как раз, самого что ни на есть чистокровная славянка — с русыми волосами, голубыми глазами и не слишком запоминающейся фамилией. Но и я столкнулась с дискриминацией совсем по другому, неожиданному поводу.

Как снять квартиру без помощи риэлтора

Хотя это задача и непростая, реализовать её все же реально. Первые шаги, которые стоит предпринять:

• Составить список сайтов и приложений-агрегаторов, на которых будет вестись поиск;
• Определиться с предельной ценой аренды, необходимой площадью и уровнем ремонта;
• Выбрать район, в котором вы планируете жить.

Регулярно обновляйте информацию об объявлениях — ежедневно. Многие сервисы позволяют настроить уведомления, чтобы оперативно получать новости о новых предложениях в желаемом районе. Как только вам попадется хорошая квартира, позвоните сразу.

Дарья, которая ранее работала в агентстве недвижимости, рекомендует установить бюджетный диапазон для определения, сколько вы сможете позволить себе потратить на аренду. Также составьте список необходимой мебели и бытовой техники, без которых вы не сможете обойтись в новом жилье.

Не забывайте о транспортной доступности. Если у вас есть личный автомобиль, вам будет легче добираться в любую точку города. Однако, если у вас машины нет, а вы планируете арендовать квартиру в более удаленном районе, учтите время, которое потребуется на дорогу общественным транспортом до ближайшей станции метро и до места работы. Также выясните приблизительную стоимость такси из центра города. Проанализируйте все возможные варианты.

Эксперт добавляет, что иногда выгоднее заплатить немного больше за аренду, но ближе к работе или метро. Поэтому не стоит сразу сужать границы поиска.

Если вам повезет, возможно, вы станете одним из тех людей, кто найдет хорошую квартиру недалеко от метро в уютном районе. Запаситесь терпением и не паникуйте, если вам кажется, что средств недостаточно. Вы можете оформить кредит в Совкомбанке и, таким образом, выбрать идеальную квартиру.

Хотите переехать, но деньги на предоплату, залог и первый месяц аренды являются проблемой? У вас есть возможность обратиться за кредитом на аренду квартиры от Совкомбанка. Пользовательский онлайн-калькулятор позволит вам легко рассчитать приемлемую ежемесячную плату, которая не нагрузит ваш семейный бюджет.

Что уточнить при телефонном разговоре

Необходимо сразу узнать, кто именно сдает квартиру. В объявлении эта информация может отсутствовать, и вы можете предположить, что человек, с которым вы разговариваете, — это владелец жилья. В противном случае может оказаться, что вы общаетесь с агентом, а не с хозяином.

Договоритесь о времени и месте встречи. Если вы обсудили встречу за несколько дней до нее, лучше позвонить еще раз перед просмотром. Если владелец сдал квартиру другим арендаторам и забыл уведомить вас, это избавит вас от ненужных поездок.

Вы можете попросить прислать дополнительные фотографии. Возможно, владелец забыл детально сфотографировать кухню или некоторые элементы интерьера. Лучше выяснить заранее, подходит ли вам жилье, чтобы сэкономить время на встречу.

Если вы хотите арендовать хорошую квартиру на длительный срок без посредников, вам придется общаться со множеством людей и выяснять все важные детали.

Где арендовать квартиру без посредников

Дарья рекомендует начать поиск с тематических групп в социальной сети ВКонтакте или использовать телеграм-бота, который подбирает жилье по указанным параметрам, например, HomeBro. Изучите также сервисы по поиску жилья. Например, на сайте Locals размещаются объявления только от владельцев в Санкт-Петербурге и Москве.

Сайты с объявлениями

Существует множество сервисов, где можно найти объявления от собственников недвижимости. К таковым относятся Avito, Яндекс.Недвижимость, Циан. Просто задайте нужные параметры поиска и выберите опцию «Квартиры от Аренды». Таким образом, сервис выведет варианты от собственников.

Социальные сети

Присоединяйтесь к группам, публикующим объявления, и проверяйте обновления несколько раз в день. Хорошие варианты могут исчезнуть очень быстро. Также рекомендуется включить уведомления, что позволит вам оставаться в курсе событий и не пропустить важные предложения.

Сарафанное радио

Сила сарафанного радио — мощный инструмент, которым стоит воспользоваться. Расскажите своим друзьям о намерении арендовать квартиру. Уточните, сколько комнат вам нужно и в каком районе. Возможно, даже если у вашего близкого друга нет сдающихся апартаментов, кто-то из его знакомых или родственников может вас выручить.

Не бойтесь дублировать свою просьбу в социальных сетях. Напишите пост или сделайте историю, попросив подписчиков помочь вам в поисках квартиры.

Когда стоит обратиться к риэлтору?

Если вы впервые снимаете квартиру в Москве или у вас ограничено время на поиск, то обратиться к риэлторам будет разумно. Существуют ситуации (об одном из таких случаев мы расскажем ниже), когда самостоятельный поиск и неопытность могут обойтись дороже, чем услуги агентства.

По словам Виктории Опольской, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, самостоятельная аренда несет определенные риски, связанные с условиями договора: какие условия аренда включает, кто оплачивает коммунальные услуги, при каких условиях можно расторгнуть договор, и кто за это отвечает (важно помнить, что арендодатель не вправе просто так расторгнуть договор и вывести арендатора из квартиры в любой момент), как будет разрешен потенциальный ущерб имуществу, что считается естественным износом, а что — ущербом, на каких условиях будет возвращен страховой депозит и т.д.

Заключите договор с агентом

С другой стороны, большинство агентств недвижимости применяют стандартные образцы договоров. Если арендатор обратились за поддержкой в профессиональное агентство недвижимости, это безусловно предпочтительнее, чем самостоятельный поиск или работа с частными маклерами, которые не всегда действуют честно. Важно заключить договор на оказание услуг с агентством. Таким образом, оно будет нести ответственность за свои действия или бездействия, — говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость. По её словам, если клиент не подписал соглашение с агентством, предъявить какие-либо требования к последнему бессмысленно.

В крупных агентствах, таких как «Инком», также существуют так называемые гарантийные талоны. Они могут предоставить защиту при пожаре или затоплении, в случае необходимости досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, а также в конфликтных ситуациях с владельцем жилья — риэлтор гарантирует бесплатное переселение арендатора на тех же условиях. При этом все затраты лягут на посредника.

Как предупреждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда, самостоятельным арендаторам следует быть максимально осторожными на этапе подбора жилья и осмотрительно относиться к предложениям с ценой, которая значительно ниже рыночной. Этот принцип также применим к ситуации с покупкой квартиры.

Рынок аренды жилья имеет меньшие суммы, чем рынок купли-продажи, но и здесь можно наткнуться на мошенников. В современном интернете можно встретить множество заманчивых объявлений, за которыми могут скрываться либо частные агенты, либо небольшие компании, которые экономят на рекламе, — подчеркивает она.

Большинство таких предложений являются типичными ловушками, а цены на них могут отличаться от рыночных на 50-70%. В самом безобидном случае эти объявления служат крючками для привлечения клиентов, после чего сообщается, что предложения больше нет, но есть другие, которые находятся в пределах рыночной стоимости.

Что проверять в понравившейся квартире?

1. Право собственности

Прежде всего, необходимо тщательно проверить, кто является собственником квартиры, которую вы собираетесь арендовать. Бывает, что квартиру сдает один собственник, а позже появляется другой владелец и начинает предъявлять свои права, — рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.

Это может произойти, например, в ситуации, когда недвижимость была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. После развода объект может быть разделен на две равные доли, и арендодатель при этом может не сообщить об этом факте. Чтобы избежать такого рода недоразумений, следует обратиться за запросом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и убедиться, кто действительно владеет объектом, который вы планируете арендовать.

Имелось и такое дело, когда договор с арендатором подписывали двое арендодателей, а в квартире во время сдачи производился ремонт, который должен был завершиться в течение недели по условиям договора. Через две недели арендатор стал недоволен, поскольку ремонт так и не закончили, и при разборках выяснилось, что появился третий собственник, который не соглашается с арендой квартиры, и договор был признан недействительным, — вспоминает Виктория Опольская из компании Blackwood.

Кроме того, существует риск, что квартиру могли сдать в аренду одновременно нескольким людям на один и тот же срок. Это случай, когда арендатор платит за месяц вперед, а потом оказывается, что квартиру сдал мошенник нескольким арендаторам, — говорит Карен Мелконян, директор компании EliteCenter.

2. Все соглашения — только в письменной форме

Одна из главных ошибок арендаторов — доверять обещаниям арендодателя без подписанных документов. Традиционно таким документом является договор аренды, момент подписания которого является гарантией того, что арендодатель будет обязан предоставить арендатору квартиру со всем имуществом, находящимся в ней, а также устранять все неполадки и недостатки жилья, не обменивать и не продавать его до расторжения договора. При этом по предварительному согласованию арендодатель имеет право периодически приходить и проверять, всё ли в порядке с квартирой.

Своей стороны, арендатор может пользоваться кухней и всеми помещениями, но также обязан своевременно вносить установленную арендную плату, а также своевременно оплачивать телефонные разговоры. Если у арендатора возникает желание провести ремонт в квартире, это возможно только с разрешения наймодателя, который при этом должен компенсировать все затраты или вычесть их из арендной платы.

Поскольку договор аренды — это основной документ, являющийся гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я настоятельно рекомендую уделить внимание процессу его составления. В судебной практике существует множество примеров исков, связанных с неправильно составленными договорами, — говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость.

Например, однажды судебные приставы пришли к арендатору, чтобы описать имущество. В итоге оказалось, что у собственника возникла задолженность перед банком. Поскольку местом постоянной регистрации являлась именно та квартира, которую арендовал наниматель, приставы пришли туда. В такой ситуации доказать приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, совершенно невозможно, для этого необходимо как минимум предъявить чеки на собственность. Арендатору удалось доказать в суде, что лишённое описи имущество принадлежит ему, и ему в этом помог акт приема-передачи имущества, оформленный при подписании договора аренды.

Как снять жилье без риэлтора, не потеряв деньги и нервы

Меня зовут Екатерина. В 2013 году я арендовала свое первое жилье в Санкт-Петербурге: без связи с знакомыми и риэлторами. В 2019 году я повторила свой опыт.

Это оказалось непросто: чуть не попала на мошенников и сталкивалась с буйными соседями, а хозяева хотели, чтобы я поменяла мебель в квартире.

Екатерина Дадыкина

Нашла комнату и квартиру в
аренду

Сделаю вывод на своем опыте, что нужно узнать перед тем, как подписывать договор аренды.

Не платите аванс заранее

На Avito, Циане или Яндекс.Недвижимости выставляют объявления о сдаче комнаты или квартиры. На фото все выглядит привлекательно: свежий ремонт, красивый интерьер, дорогая мебель. При этом цены указаны на 20% ниже, чем на других ресурсах в этом районе.

По номеру из объявления отвечает человек, представляющийся риэлтором или собственником. Они утверждают, что по личным причинам квартиру необходимо срочно сдать, поэтому стоимость снижена, и ключи передадут первому, кто заплатит. Даже до просмотра предлагают внести залог за первый месяц: как гарантию, что жилье будет снято, и его не предложат другим лицам.

Иногда сообщают, что квартиру из объявления уже сняли. Вместо неё предлагается целая база других альтернативных вариантов, которые якобы нет на популярных сайтах с жильем. Чтобы получить доступ к базе, нужно явиться в офис, подписать договор с агентством и заплатить от 5 до 15 тысяч рублей.

Все это — уловки мошенников. После перевода денег на карту, трубку не берут, а номер оказывается недействительным. Даже если был составлен договор, через пару месяцев окажется, что такой компании больше не существует, а документы не имеют юридической силы.

Проверяем документы

Перед сделкой важно тщательно проверить все документы. Профессиональная и внимательная проверка не оставит аферистам шансов на успех. Как не стать жертвой мошенников, вы можете прочитать здесь.

1. Паспорт собственника

Независимо от того, кто сдает квартиру — собственник или его представитель по доверенности, — внимательно изучите его паспорт.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Сравните внешность на фото с реальным человеком.
• Убедитесь в возрасте владельца и дате выдачи паспорта. Не забывайте, что паспорт заменяется по достижении 20 и 45 лет.
• Проверьте адрес регистрации по месту жительства. Если он отличается от адреса сдаваемой квартиры, запишите его.
• Обратите внимание на дату регистрации брака и дату получения права собственности. Если квартира была приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга.

2. Доверенность представителя собственника

Если квартира сдаётся по доверенности, она должна быть обязательно нотариально заверена. Если собственников много, все они должны быть указаны в этой доверенности. Будет не лишним позвонить в нотариальную контору и уточнить, не была ли отозвана данная доверенность. Телефон нотариальной конторы можно найти в интернете по фамилии нотариуса.

При проверке обращайте внимание на:

• Дата выдачи доверенности.
• Срок действия доверенности.
• Подпись и печать нотариуса.
• Сравните данные паспорта представителя с теми, что указаны в доверенности.
• Важно удостовериться в наличии полномочий на заключение сделки.

3. Правоустанавливающие документы

Такими документами могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, соглашения о разделе имущества и другие бумаги, которые определяют, кому принадлежит квартира.

Проверяйте:

• Всегда убедитесь, что ваш наймодатель упоминается в документах как приобретатель.
• Убедитесь, что указаны точные параметры квартиры: адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики.
• Обязательно должен быть подписанный акт приема-передачи квартиры.

4. Правоподтверждающие документы

Это может быть один из трёх документов: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН. Поскольку с начала 2017 года единое государственное реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) был объединен с кадастром недвижимости, теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы понять, какой именно документ вам нужны, обратите внимание на период приобретения квартиры. В зависимости от этого понадобятся следующие документы:

• до 15 июля 2016 года — свидетельство о праве собственности;
• с 15 июля до 31 декабря 2016 года — только выписка из ЕГРП;
• с 1 января 2017 года — только выписка из ЕГРН (не путать с выпиской из ЕГРП).

5. Нотариальное согласие супруга / супруги

Если квартира была куплена в период брака, нотариальное согласие супруга обязательно. При этом есть исключение: согласие не потребуется, если право собственности возникло в результате безвозмездной передачи, то есть по договору дарения, наследования или приватизации.

Однако если квартира была приобретена в браке, а брак распался три года назад, потребуется либо соглашение о разделе имущества, либо соответствующее судебное решение. В противном случае для сделки потребуется согласие супруга.

Заключаем договор

Грамотно составленный договор поможет избежать споров с арендодателем. В договоре и приложениях к нему стоит указать:

1. Срок аренды.
2. Порядок оплаты.
3. Список имущества, передаваемого вместе с жильем.
4. Частота посещений квартиры хозяином.
5. Разрешение на курение или содержание домашних животных. Также заранее уточните, кто будет оплачивать коммунальные услуги и не только в случае необходимости ремонта помещения, но и как поступить, если бытовая техника, находящаяся в квартире, выйдет из строя — возможно, хозяин захочет взять на себя расходы по новой покупке, и это нужно заранее выяснить.

В рамках исследования наш кол-центр провел телефонный опрос среди арендаторов.

Например, сообщалось о случаях, когда повышались цены, жильцы выселялись досрочно, по надуманным причинам не возвращались залоги.

Для таких случаев у Rentor существует услуга «Безопасная сделка». Сотрудник сервиса встречается с вами для оформления документов, проверяет ключи и уточняет бумаги на квартиру, а также оформляет договор, который был подготовлен его юристами. Этот договор учтет практически все аспекты, которые могут возникнуть между арендатором и владельцем жилья.

После завершения сделки вы получите гарантийный сертификат на весь срок аренды. Если возникнут споры, вы сможете рассчитывать на поддержку юристов Rentor.

Поиск квартиры не является такой уж сложной задачей, как может показаться. Если подойти к выбору с основательным подходом и заранее защитить себя от мошенников, все пройдет гладко и без лишних затруднений.

Желаю вам удачи в поисках!

ООО Рентор
ОГРНИП 317774600254172
ИНН 77246165459